Direito Condominial - Amanda Cristina do Amaral
advogada há 12 anos nas áreas Cível/Contratual, atualmente com foco na área Condominial, Vice-Presidente da Comissão de Direito Condominial na OAB Subseção Campinas/SP, sócia-fundadora do Escritório AMANDA AMARAL SOCIEDADE DE ADVOGADOS, graduada pela Pontifícia Universidade Católica de Campinas (PUC CAMPINAS), Pós Graduada em Direito Empresarial e Processual Civil com capacitação para ensino no Magistério Superior pela Faculdade de Direito Professor Damásio de Jesus e atualmente cursando Pós-Graduação em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito.
Defeitos ou vícios na construção, como agir?
Não raras vezes, algum tempo após a entrega do empreendimento tomamos conhecimento de defeitos ou vícios que eram ocultos, ou seja, não visíveis a qualquer pessoa leiga, imperceptíveis no momento da entrega do imóvel. E quando nos deparamos com esses vícios ou defeitos surgem as dúvidas: qual o prazo para acionar a construtora e/ou incorporadora? Qual o limite de sua responsabilidade?
Antes de respondermos objetivamente a estas dúvidas, cumpre-nos conceituar e diferenciar as nomenclaturas construtor e incorporador; vício e defeito; bem como definir o prazo de garantia e prazo para ingressar em Juízo em decorrência dos defeitos e vícios.
O empreendimento, para além da construção, envolve uma série de medidas, desde a escolha do lote, os entraves burocráticos com alvará, habite-se e registro, divulgação e comercialização, investimento de capital, em suma, muitas são as etapas para que tenhamos enfim concluído um empreendimento. À exceção da construção, todas as demais atividades são inerentes ao papel do incorporador que, por vezes, também é o próprio construtor.
No entanto, em se tratando de uma relação de consumo, ou seja, de um lado o construtor e/ou incorporador e de outro lado o consumidor final, que pode ser tanto o Condomínio quanto o proprietário da unidade autônoma, a depender do caso, desde que este não tenha adquirido o imóvel com cota de investidor (hipótese em que determinado investidor compra um ou mais imóveis com valor reduzido para revenda), ambos, construtor e incorporador responderão solidariamente pelo defeito ou vício na construção.
A definição de vício e defeito costumeiramente adotada é a definida no Manual “Saúde dos Edifícios do CREA/SP, conceituando por VÍCIOS, as "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor" (Exemplos: material diferente do que consta no memorial descritivo, vazamentos, dentre outros que não comprometam a segurança) e DEFEITOS, as falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor" (Exemplos: uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, trincas que comprometam a segurança do edifício, dentre outros).
Dito isto, cumpre-nos então adentrar no prazo e procedimentos para responsabilizar tanto a construtora quanto a incorporadora pelos vícios e defeitos.
O artigo 618 do Código Civil dispõe que o construtor, lembre-se, o mesmo serve para o incorporador, responde durante o prazo irredutível de 05 (cinco) anos pela solidez e segurança do trabalho.
Isso significa que a construtora responderá apenas por 05 (cinco) anos?
Não necessariamente!
Este é o prazo de garantia, ou seja, identificado o vício ou defeito no prazo de 05 (cinco) anos, é possível pleitear pela reparação destes danos no prazo de 10 (dez) anos, disposto no artigo 205 do Código Civil, este sim é o prazo prescricional, ou seja, o prazo para ingressar com ação judicial para reparação dos anos, sob pena de não mais poder exercer este direito.
Assim, suponhamos que, entregue o Condomínio, após 04 (quatro) anos e 11 (onze) meses, fora identificado um defeito ou vício. Logo, dentro do prazo de 05 (cinco) anos. Neste caso, da data da identificação deste defeito ou vício, o Condomínio terá o prazo de 10 (dez) anos para acionar judicialmente a construtora e/ou incorporadora.
Contudo, considerando que estamos diante de uma relação de consumo, imperioso observar que, para além do prazo de garantia de 05 (cinco) anos, há o chamado prazo de vida útil, o que significa dizer que, ainda que ultrapassado o prazo de garantia de 05 (cinco) anos, evidenciado defeito ou vício na construção, de igual modo o Condomínio ou o proprietário da unidade autônoma, conforme o caso, poderão também pleitear pela reparação se dentro do prazo de vida útil, desde que o defeito ou vício seja por falha na construção e não em decorrência do mau uso/ausência de manutenção ou ainda desgaste natural, o que dependerá de prova pericial.
Por isso é primordial que se observe atentamente o manual do proprietário, confira os materiais utilizados na construção e as recomendações de manutenção. No manual também deverá constar o prazo de vida útil, que poderá ainda ser consultado na NBR/ABNT nº. 15.575/2013.
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