Compartilhe:


Vivendo em Condomínio - Caso 06 - O voto em assembleia de condômino que firmou acordo para parcelamento de cotas em aberto

Direito Condominial e Sindicatura - Amanda Accioli

Advogada pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie) e em Direito Público (Federal Concursos). Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Tem experiência como advogada condominial nas áreas consultiva e contenciosa, atuando hoje como síndica profissional e como prestadora de serviços na área consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos.


12/04/2021

Vivendo em Condomínio - Caso 06 - O voto em assembleia de condômino que firmou acordo para parcelamento de cotas em aberto

Vivendo em Condomínio - Caso 06 - O voto em assembleia de condômino que firmou acordo para parcelamento de cotas em aberto

Seria tão bom se todos vocês me enviassem suas opiniões sobre estes pequenos textos que venho escrevendo sobre o dia a dia do nosso consultivo condominial na área juridica! Quando comecei a escrever por aqui baseada nos nossos atendimentos e clientes mensais, tinha como objetivo tentar aproximar você leitor, do nosso dia a dia condominial como jurídico contratado e atuante, ajudando em questões que muitas vezes todo o corpo diretivo fica sem saber que direção tomar. Bem, spero que estejam gostando...

 

Mas vamos lá ao nosso novo caso da semana, aliás este é o caso de número 6 (seis) - sempre lembrando que temos dezenas de casos todas as semanas, mas tento deixar nos textos aqueles que mais causam dúvidas por serem casos que ocorrem que uma certa frequencia.

 

Hoje o nosso caso é sobre uma consulta de um condomínio residencial e que necessitou de um parecer jurídico sobre o seguinte tema: “o voto em assembleia de condômino que firmou acordo para parcelamento de cotas em aberto”.

 

Trata-se aqui de consulta do Corpo Diretivo referente à possibilidade de condôminos inadimplentes, que firmaram acordo com o Condomínio para parcelamento e pagamento de cotas condominiais, se estes têm direito à voto em assembleias.

 

Para discorrer sobre este assunto no parecer, inicialmente foi necessário salientar que o Código Civil, no Artigo 1.336, inciso I, que determina que os condôminos têm o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na Convenção.

 

Ainda, em complemento, o Artigo 1.335, inciso III, determina que os condôminos têm o direito de participar e votar nas assembleias, desde que esteja quite com suas obrigações condominiais.

 

Se interpretarmos restritivamente o disposto no Código Civil, entendemos que, se há cotas condominiais em aberto, o condômino não poderia participar ou votar nas assmebleias realizadas. Todavia, como exceção, existe a possibilidade de, em casos como os de sorteio de vagas, alteração da fachada, e outras matérias relativas ao direito de propriedade que demandem quórum específico, poderiam assim, votar.

 

Ora, vislumbrando a questão por este ângulo, verifica-se que o direito de propriedade não pode ser ferido ou submetido à questão relativa à inadimplência, posto que, mesmo que inadimplente, o condômino não perde a condição de proprietário de sua unidade e uma fração das áreas comuns.

 

Por outro lado, os condôminos inadimplentes podem firmar acordos com o condomínio, com o intuito de quitar as dívidas condominiais, fato este que é formalizado por meio de um Acordo de Confissão de Dívida, que determina a forma de pagamento, o valor total e as obrigações decorrentes, e acho que todos que trabalham na área condominial, seja no jurídico ou como síndico, já presenciaram um acordo destes, certo?

 

Assim, após firmalizado o acordo para parcelamento das cotas em atraso, há a novação da dívida, visto que o condômino (devedor) contrai com o condomínio (credor) uma nova dívida para extinguir e substituir a anterior, de acordo com o que determina o Artigo 360, inciso I do Código Civil, que cito aqui:

 

“Art. 360. Dá-se a novação:

I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;”

 

Após a formalização deste acordo, e estando este sendo pago nos dias de seus vencimentos pelo condômino, além das cotas condominiais relativas aos meses vincendos, o entendimento majoritário e este é o meu entendimento também quando oriento meus condomínios, é de que este condômino está adimplente, portanto, pode votar nas Assembleias, pois houve a novação da dívida, ou seja, as cotas em aberto abrangidas pela Confissão de Dívida extinguem a dívida anterior, fazendo com que o condômino retorne à condição de adimplente.

 

Entretanto, caso o acordo firmado seja descumprido em qualquer um de seus termos, o condômino retorna à condição de inadimplente, e, portanto, não pode exercer seu direito a voto em assembleia, salvo se a matéria versar sobre o direito de propriedade (naqueles casos citados acima)

 

Vale reassaltar que, segundo a doutrina, “(...) a transformação de uma obrigaçção em outra, ou melhor, a extinção de uma obrigação mediante a constituição de uma obrigação nova que se substitui à anterior, distinguindo-se a prestação antiga da nova seja pelo valor ou a natureza da prestação, seja por modificação do credor ou devedor”.[1]

 

Desta forma, no parecer que realizaei para aquele condomínio foi no sentido de se permitir que o condômino que firmou Termo de Confissão de Dívida com o condomínio no sentido de efetuar o pagamento das cotas condominiais em aberto e que, por meio deste acordo, efetua os pagamentos devidamente em seus vencimentos, não deve ser considerando inadimplente, devendo, portanto, participar e votar nas assembleias que forem realizadas.

 

Entendo portanto que o condomínio que mantiver tal condômino como inadimplente até que o acordo firmado reste finalizado, ou seja, até a quitação final das parcelas, obstando-o de votar nas assembleias, poderá exercer seu direito de ação, ingressando com medida judicial em face do condomínio pleiteando danos morais e razão da proibição de participar das decisões assembleares, visto a novação da dívida formalizada pelo Instrumento de Confissão da Dívida.

 

Em resumo, verifica-se que a condição de inadimplente é alterada quando o condômino firma a novação da dívida com o condomínio, que efetua o pagamento do acordo e cumpre as obrigações nas datas de seus vencimentos.

 

O condomínio que assumir o risco e colocar este condômino como inadimplente impedindo-o de votar nas assembleias, assumirá também com o risco de tal condômino ingressar com ação com pleito de danos morais por cerceamento de direitos.

 

Ficou com dúvida? Me escreva: amandaaccioli.adv@gmail.com / amandaaccioli@zdl.adv.br

Um forte abraço e até a próxima!

 

Amanda Accioli

Advogada Consultiva Condominial @zdl.advogados

Síndica Profissional @acciolicondominial

11-988915864

 


[1] WALD, Arnold. Obrigações em Contratos. 6ª Ed. RT; São Paulo, 1983. P.69.


Compartilhe:


Comentários:

Veja também: